基本的に家を売りたい時は、不動産会社にあなたの家を販売をしてもらいます。

その不動産会社に販売をしてもらう時に結ぶ契約の事を媒介契約といいます。

売主と買主が契約する売買契約とは違います。

簡単に媒介契約を説明すると、不動産会社があなたの家の販売出来る権利を獲得した証明でもあります。

また、不動産会社があなた家を販売するために、お互いルールや報酬を決めましょうというのが、媒介契約になります。

媒介契約って何?

媒介契約は、厳密には4つの媒介契約がありますが、基本的には3種類の媒介契約で分けています。

詳細は後ほど説明いたしますので、まずは分かりやすく下記の表をご覧ください。

 
専属専任媒介契約
専任媒介契約
一般媒介契約
明示型 非明示型
複数の不動産
会社に依頼
✖️ ✖️
1社のみ 1社のみ 複数可能
購入者を
自分で探す
✖️
基本NG
もし見つけてきても仲介手数料は不動産会社に支払い
自分自身で買主を探してきてもOK 自分自身で買主を探してきてもOK
契約期間
最大でも3ヶ月
自動更新NG
最大でも3ヶ月
自動更新NG
制限なし
行政の指導では3ヶ月以内が一般的
不動産流通機構
レインズ登録
✖️

媒介契約後5日

営業日以内に登録

媒介契約後7日

営業日以内に登録

登録義務なし
販売状況
報告義務
✖️
7日間に1回以上の報告義務 14日に1回以上の報告義務 規定なし

 

上の表のように、媒介契約には大きく3つあります。

専属専任媒介契約

専任媒介契約

一般媒介契約(明示型/非明示型)

この媒介契約にもそれぞれの特徴があります。

今回はこの3種類ある媒介契約を詳しく解説をしていきます。

実際に媒介契約を結ぶ時の選び方や、注意点などを分かりやすくご紹介していきます。

媒介契約は、不動産の売却活動をしてもらう上で非常に重要な役割を果たします。

あなたの家を売るなら、なるべく高く売却したいですよね。

希望している売却金額で、さらにその売却金額が早く現金化されるのがベストです。

媒介契約の特徴や違いをしっかりと理解する事で、あなたの状況に最も最適な媒介契約を結びましょう。

そう何回も経験することがない不動産の売却、後悔しない売却をしましょう。

媒介契約はなんのためにあるの?

実際にあなたが不動産を売却する時、自分1人で購入者を探すのは難しいですよね?

それに、自分の家が一体いくらぐらいの価値があっていくらだと売れるのかは、不動産会社に確認しないと分かりません。

もし、個人で売買したとしても、後々、瑕疵担保責任などのトラブルに巻き込まれ、高額な損害賠償を請求されて人生が台無しという可能性も0ではありせん。

ここは黙って不動産会社に仲介をお願いして、購入者を探してもらうのが一般的なやり方でしょう。

まず、売主から仲介を受けた不動産会社は、売買や仲介を取扱う際に、厳しい規則があり宅地建物取引業法によって、依頼者にとって不利にならないような売買契約の締結しなければなりません。

そこで、あなたの所有している物件をどのようなルールや条件で売却活動を行って、成約した場合の報酬金額をどのようにするかをまとめた媒介契約書をあらかじめ取り交わします。

これを媒介契約といいます。

一般的な契約書の内容は、国土交通省の定めている標準媒介契約約款をご確認してみてください。

宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款(平成二年一月三十日建設省告示第百十五号)(pdf形式)【平成30年4月1日以降】

この媒介契約を締結することによって、売主と不動産会社との関係性を明確にすることによって、仲介業務に関するトラブルを未然に防具ことができるのです。

各媒介契約の特徴を知る

媒介契約は、大きく3種類に分けられます。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約(明示型/非明示型)

 

媒介契約の違いを大きく分けると下記の点があります。

  1. 売主は複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができるのか
  2. 媒介契約に期限が決まっているか
  3. 指定流通機構レインズ(不動産会社だけが見れるスーモみたいなサイト)に登録義務があるか
  4. 販売状況を売主様に報告する義務はあるのか
  5. 購入検討者を売主自ら探すことができるか
  6. どこの不動産会社に販売を依頼しているか明示する義務はあるか

最初に記載した表を見ても分かりますが、売主様に一番制限があるのは、「専属専任媒介契約」になります。

専属専任媒介契約は売主は完全に不動産会社の力に頼っている状態です。

その代わり、不動産会社がもし何も販売活動していなかったら売主様が不利になりますので、報告義務やレインズ登録、契約も最大で3ヶ月(自動更新なし)など厳しい規則があります。

それに比べ、「一般媒介契約」になると、特に報告義務もなく、複数の不動産会社に依頼することが出来ます。

この特徴をしっかりと理解して媒介契約を結ぶことで、あなたにの売却もスムーズに行くと思います。

それでは、それぞれの違いを確認しつつ、一つずつ解説していきましょう。

専属専任媒介契約

実は不動産会社が1番媒介契約をしたいのが、この専属専任媒介契約です。

なぜかというと不動産会社からすると、他にライバル会社がいないので、安心して販売活動ができるからです。

そのため、じっくりと作戦を練って広告費をかけて販売することが可能だからです。

もう少し詳しく説明させていただきますと専属専任媒介契約とは1社だけに販売依頼できる媒介契約です。

複数の不動産会社と媒介を依頼することはできません。

また、家族や友人など直接交渉したり、買取業者に連絡して、買主を自分で見つけることもできません。

もし自分で見つけてきた場合でも、あくまで専属専任媒介契約をした不動産会社に仲介手数料を支払わなければいけません。

契約期間は3カ月を超えて契約することはできません。

そして、自動更新もできません。

あくまで売主様が、更新するかどうかを決めることが出来ます。

もし3ヶ月経っても物件が売れなかった場合は不動産会社を変えることを検討しましょう。

不動産会社は媒介契約後売主に対して、7営業日に1回以上の販売状況の報告義務が課せられています。

報告の方法については特に規定されていないので、メールでの報告も可能となっています。

もし、不動産会社が報告の義務を怠った場合は、それを理由に契約を解除することができます。

もし不動産会社報告なく、購入希望者も中々連れてこなかったら、途中解約も検討しましょう。

指定流通機構レインズの登録義務について

専属専任媒介契約を結んだ場合は、不動産流通機構レインズに、媒介契約を締結した翌日から5日営業日以内に登録しなければなりません。

不動産会社が見る指定流通機構(レインズ)のことを知っておこう

指定流通機構レインズってご存知ですか?

簡単に説明をすると、不動産会社しか見れない「スーモ」みたいなサイト、だけどスーモより見辛く使いづらいサイトです。

宅建業者として免許をとった会社がID:PASSをもらえて物件を見ることができるのです。

指定流通機構レインズでは、販売価格はもちろんのこと、物件の大きさ、所在地、建築に関する制限など、売買に関する情報が掲載されおりおります。

レインズによる情報を通じて 売買している件数は毎年10万件以上の成約があります。

ちなみに、このレインズは、internet Explorerのブラウザーでしかきちんと機能せず、Chromeやfirefoxのブラウザーでは開けないという難点があります。。

 

レインズとは?

「レインズ(REINS)」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。
「Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)」の英語の頭文字を並べて名付けられ、組織の通称にもなっています。レインズは設立以来、一貫して利用の拡大が続いており、日常生活で水道、電気、ガスが欠かせないように、不動産取引を行なううえでなくてはならないインフラ(基盤)となっています。

 

引用:国土交通大臣 公益財団法人 東日本不動産流通機構

指定流通機構レインズ

 

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

メリット

  • 不動産会社から積極的な販売活動をしてもらえる。
  • 毎週報告をもらえるので、売主も状況を把握しやすい
  • 完全に任せきりにできる

デメリット

  • 3ヶ月の期間中売れない場合はただ待つしかない
  • 不動産会社に不満があっても3ヶ月待つしかない
  • 両手の手数料を取りたいため、「囲い込み」の恐れがある

 

専属専任媒介契約は、他にライバルがいないため、不動産会社が安心して販売が出来るため、しっかりと販売活動してくれます。

報告も週1でしてくれるので、販売状況が気になる売主様には、安心できるでしょう。

その反面、3ヶ月の間、もし売却が出来なかった場合でも3ヶ月間は待つしかありません。

毎週毎週「売れていません。」という報告だけ受けていたら、不動産会社にも不審を抱きますよね。

それでも不動産会社が違反でもしていないと、契約を途中解約はできません。

もし、不動産会社が報告の義務を怠った場合は、それを理由に解約することも可能です。

また、売主様が一番気をつけなければならないのが、「囲い込み」です。

業界用語になるので、分からない方もいると思いますので、簡単に説明します。

不動産会社が買主と売主の両方から仲介手数料をもらいたいために、販売している物件の情報を公開しなかったり、他の不動産会社からの物件照会にも、「今、契約中です」といって紹介に応じなかったりすることをいいます。

1件の取引で、2つの手数料をもらえるので、不動産会社としては、なんとか自分で探したいのです。

売買金額が大きければ大きいほど、手数料の3%は高額になります。

詳しくは、こちらの記事もお読みください。

要注意!仲介手数料の両手が不動産会社の「囲い込み」を助長する|はじめての不動産売却

 

以前から「囲い込み」は問題視されていて、テレビでも実際の囲い込みを取材していました。

両手の手数料を取っていいという、規則のままでは「囲い込み」を0にするのは難しいでしょう。

現状での解決策といえば、売主様がレインズにて登録内容や取引状況を確認できるようにしたことでしょう。

平成28年1月4日より売主にもレインズのID:PASSが交付され、や取引状況や登録内容を確認できるようになっています。

取引状況の項目には、「公開中」「書面による購入申し込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3種類で状態が確認できます。

専属専任媒介契約が向いている人

  • 販売状況をこまめに報告が欲しい人
  • 売却活動が面倒な人
  • 早く売りたい人

専任媒介契約

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と似ていますが、先ほどの専属専任媒介契約より多少不動産会社の制限が緩くなります。

専任媒介契約も1社だけに販売依頼になります。

複数の不動産会社と併せて販売依頼することができません。

契約の期間も専属専任媒介契約と同じで、3ヶ月までです。

自動更新もできません。

なにが違ったかといえば、一番は「専任媒介契約」では自分でも買主を探すことができることです。

あとは、先ほどご紹介した指定流通機構レインンズへの登録義務が、媒介契約を締結してから、7日営業日以内に変わるのと、販売状況の報告義務が14日に1回以上に変わることです。

買主は自分で探せるので、親族や友人などに相談することもできるし、買取業者などにも自分で問い合わせることも可能になります。

専任媒介契約のメリット・デメリット

メリット

  • 不動産会社から積極的な販売活動をしてもらえる。
  • 自分でも購入者を探すことができる
  • 販売状況の報告が受けられる

デメリット

  • 報告回数が減るので、販売状況がわかりづらい
  • 違反がない限り3ヶ月間は解約できない
  • 囲い込みに注意が必要

 

専任媒介契約も1社だけの売却依頼なので、不動産会社も安心して販売活動ができます。

販売状況の報告も定期的に受けられることも売主としては安心ができるでしょう。

また一番の違いである、自分で買主を見つけることができるので、買取業者なども会社に自分で問い合わせることが可能です。

もし不動産会社に全信頼を置けないなどがあれば、専任媒介契約でもいいでしょう。

自分で購入検討者を探すつもりがない方は、報告もしっかりしてもらえる専属専任媒介で契約するのがいいかと思います。

専任媒介契約は、専属専任媒介契約に比べて、レインズへの登録義務が多少遅くなりますので、その期間不動産会社は自社で買主を探すので、その分レインズへの登録も遅くなるは一応覚えておきましょう。

専属媒介契約と専属専任媒介契約は、どちらも同じような契約ですので、逆に違いだけを覚えていた方がいいです。

  • 自分で購入者を探せるかどうか
  • レインズの登録と報告義務が多少違う

上記の二点だけ覚えておけばいいでしょう。

専任媒介契約が向いてる人

  • 不動産会社に全信頼を置けない人
  • 自分でも購入者を探したい人
  • 頻繁に販売状況を聞きたくない人
  • 早く売りたい方

一般媒介契約

一般媒介契約は、上記で説明した専属専任媒介契約・専任媒介契約とは明確に異なります。

一番の違いは、複数の不動産会社に販売依頼ができることです。

不動産会社からの販売状況の報告義務もありませんし、指定流通機構レインズへの登録義務もありません。

契約期間も特に制限はなく、自分でも購入検討者を探すことができるので、比較的自由に販売活動ができるといえます。

契約期間についてですが、当事者同士で自由に期間を決めることができるのですが、国土交通省の定める標準媒介契約約款では3カ月以内が一般的と言われています。

また、一般媒介契約には「明示型」「非明示型」の2種類があり、売主はどちらかを選択することができます。

どちらを選択しても、売却が成約した時には、どこの不動産会社によって売買契約が結ばれたのかを速やかに通知をしなければなりません。

簡単に「明示型」と「非明示型」をご説明します。

・明示型

売主は一般媒介契約を結ぶ時にどこの不動産会社に販売の依頼をしているか教えなければいけません。

例えば、3社と一般媒介を結ぶのであれば、どこの不動産会社に販売の依頼をしているか他の不動産会社に教えてあげなければいけません。

・非明示型

非明示型は、どこの不動産会社に依頼しているのかを知らせる必要がありません。

不動産会社からすると、どこに依頼しか知らないのはやりづらいですよね。

基本的には一般的ではなさそうです。

どうしても、近隣に知られたくない事情がある場合や、例えば一棟マンションなど、金額が大きい物件などはそもそも購入してくれる人が少ないので、一般媒介媒介で非明示型にする人もいるようです。

ちなみに一般媒介契約の場合、複数社と結ぶので、売却の金額も統一して販売しなければいけません。

もし、中々売れずに金額を下げたい場合は、全ての不動産会社に伝えて同時に金額を変えなければいけませんので、少々手間がかかります。

一般媒介契約のメリット・デメリット

メリット

  • 複数の不動産会社に販売してもらえる。
  • それ添えの不動産会社のネットワークで買主を探してもらえる
  • 対応がいい不動産会社に途中から専任媒介に切り替えられる
  • 各社の対応状況が分かる

デメリット

  • 他社に仲介手数料を取られる恐れがあるので、積極的に広告費用をかけてもらえない
  • 報告義務がないので、販売状況が分かりづらい
  • 売れなければそのまま放置されてしまう

 

一般媒介契約は、専属専任媒介契約・専任媒介契約と違って、手数料を他社にとられてしまう可能性があるため、会社によっては、積極的に販売しない不動産会社が出てきます。

逆に、物件によっては競争してでも成約して仲介手数が欲しいため、不動産会社同士が競争して早めに売却が実現する可能性もあります。

売主様がどうしても不動産会社を一社に絞れない場合は、まずは一般媒介契約を結んで、各不動産会社お対応を見てから、専任媒介に切り替える方法もあります。

一般媒介契約が向いてる人

  • 不動産会社を一社に絞れない人
  • とにかく時間かけても高く売りたい人
  • 金額の変更や、売買が決まった時に他の不動産会社とかに報告するのが面倒な人
  • あまり売却しているのを知られたくない人
  • 報告とか特に必要としてない人

まとめ|どう売りたいか理解して媒介契約を結ぶ

媒介契約には大きく分けて3つの契約があると説明をしてきました。

どの契約にも、メリット・デメリットがあります。

どれを選ぶのが一番いいかは、正直あなたがどのように売りたいのかをしっかりと理解すること事です。

例えば、高く売りたいのか?早く売りたいのか?いつまでに売りたいのか?をしっかりと理解するのです。

その上で、専門家である不動産会社に販売戦略を聞きながら、自分もその販売方法に納得できるのかを検討するのです。

そして、自分でも不動産会社の提案に納得でき、腑に落ちたらその不動産会社の指定する媒介契約を結べばいいと思います。

高く売りたい!のであれば、まずは一括査定サイトを使って、複数社の不動産会社の査定金額を出してもらいましょう。

※下記のサイトは、売却しなくても、とりあえず査定金額を知るだけの理由でも無料で使うことができるので便利です。

イエイ不動産売却査定

各社から査定をしてもらったら、あとは販売計画を各社から聞きましょう。

高く売りたい!からといって、一番高い金額を出した会社が一番良いというわけではありません。

それは、「高ドリ」と言ってとりあえず、媒介契約を結ぶためだけに高い査定金額を出して、媒介契約も結んでしまうのです。

そして結局高い金額で販売しても売れないので、結局下げて売ることになります。

最初から適正金額で出していれば、もっと高く、早く売れていたのかもしれない、と後で後悔をするのです。

各不動産会社からは、なぜその査定金額になったかの根拠をしっかりと聞きましょう。

近隣の住所の過去の成約事例や、物件エリアの市場、動向などを聞いて査定金額にも納得できる会社がいたら、そのあとは、売却までの販売計画を聞きましょう。

その計画に納得できるのであれば、その不動産会社が指定する媒介契約を結べば良いでしょう。

早く売りたい!場合は、なるべく複数社に査定をしてもらいましょう。

より高く買い取ってくれる業社が現れるかもしれません。

ここまで記載して最後に伝えたいことは、一番の成功は、不動産会社と売主の信頼関係が最も重要だということです。

これは、媒介契約だけではなく、売買契約も一緒です。

売却が終わるまで、売主と不動産会社の信頼関係が全ての売却に影響します。

媒介契約の種類だけで、すぐに購入者が見つかるということはありません。

自分の考えや意向をしっかりと明確にしてから、不動産会社に相談をしてご自身でも納得のいく媒介契約、売買契約を結ぶようにしましょう。

最近は、インターネットの影響により、専任媒介や一般媒介の記事もたくさん見かけるようになってきました。

事前に媒介契約についても知識を深めてから不動産に相談する機会も増えたのであんまりトラブルも減ってきたように思います。

例えば、10年前だったら、インターネットもまだまだ普及し始めていた時期で、専任媒介や一般もわからず、ただ不動産会社に言われるまま、売主様は専任媒介契約を結んでいたと思います。

不動産の売却は、そもそも人生のうちに何回も経験するものではありませんし専門家ではないので、不動産会社に言われるままに契約していた場合が多くありました。

そのため多少なり不動産会社とのトラブルも発生してきました。

今は、初めての人でもインターネットを通じて色々調べることが出来るのでとても便利です。

媒介契約だけでなく、売却に関わることにお悩みであれば、一人で悩まず、第三者にまずは相談して聞いてみるのも良いでしょう。

媒介契約を結ぶということは、売却をするということです。

あなたが望む販売金額で、しっかりと売却ができるように祈っております。